Proč se tržní cena nemovitosti liší od představ majitelů
Když lidé prodávají nemovitost, často mají představu o ceně podle emocí, investovaných peněz nebo cen v okolí. Reálná tržní cena nemovitosti ale vzniká jinak. Hodnotu bytu, rodinného domu i pozemku ovlivňuje kombinace několika faktorů: lokalita, technický stav, dispozice, aktuální situace na trhu s nemovitostmi, právní stav a kvalita prezentace. Mnoho majitelů přitom právě tyto detaily podceňuje.
Jak se určuje cena nemovitosti? Cena nemovitosti se určuje porovnáním lokality, technického stavu, dispozice, právního stavu a aktuální poptávky na trhu. Konečnou prodejní cenu však vždy určuje kupující, tedy částka, kterou je ochoten za nemovitost zaplatit. Tento článek vysvětluje, na co se kupující při koupi nemovitosti dívají, jak správně nastavit cenu a jak se vyhnout nejčastějším chybám, které prodej prodlužují a snižují výnos.
Šest faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti
Při prodeji bytu, domu i pozemku rozhoduje o konečné ceně šest hlavních faktorů. Každý z nich kupující vnímá jinak, a proto je důležité věnovat pozornost všem.
Lokalita stále rozhoduje nejvíc
Známé pravidlo „lokalita, lokalita, lokalita“ stále platí. Dva téměř stejné byty mohou mít výrazně odlišnou cenu za metr čtvereční jen kvůli umístění – jiná je cena bytu v centru velkého města, jiná na okraji nebo v menší obci. Kupující při výběru bydlení sledují zejména občanskou vybavenost a kvalitu života v okolí:
dostupnost MHD a dopravy, včetně napojení na dálnici a železnici,
dostupnost škol, školek, lékařů a obchodů,
bezpečnost lokality a pověst čtvrti,
zeleň, parky a možnosti trávení volného času v okolí,
parkovací místa a možnost parkování,
budoucí rozvoj oblasti, například plánovaná výstavba, nová infrastruktura nebo územní plán.
Právě budoucí vývoj lokality je často přehlížený. Nová stanice metra či tramvaje, revitalizace čtvrti nebo vznik nové obchodní zóny mohou cenu nemovitosti v dalších letech zvýšit, naopak hlučná výstavba nebo zhoršená dopravní situace ji mohou snížit. Při stanovení ceny prodávané nemovitosti proto doporučujeme sledovat nejen současný stav, ale i plány rozvoje v okolí.
Technický stav nemovitosti
Kupující dnes velmi citlivě reagují na možné budoucí náklady na opravy a modernizaci. Nemovitost po rekonstrukci nebo v dobrém technickém stavu bývá atraktivnější nejen cenou, ale i rychlostí prodeje. Byt či dům před rekonstrukcí kupující naopak srovnávají s nabídkami, kde mohou ihned bydlet, a požadují slevu odpovídající nákladům na opravu. Zájemci hledí především na:
stav elektroinstalace a jističů,
rozvody vody, odpadů a stoupačky,
okna, dveře a izolaci, včetně zateplení fasády,
stav střechy a krovu,
způsob vytápění a stáří kotle či tepelného čerpadla,
energetickou náročnost budovy dle průkazu energetické náročnosti budovy (PENB).
Energetická náročnost nabývá na významu s rostoucími cenami energií. Nemovitost s lepší energetickou třídou má nižší provozní náklady, což se promítá do poptávky i do ochoty kupujících zaplatit vyšší cenu. Aktuální PENB navíc patří k podkladům, které by měl prodávající mít při prodeji nemovitosti připravené.
Dispozice a praktičnost prostoru
Stejná výměra bytu v m² nemusí znamenat stejnou praktičnost, a tudíž ani stejnou hodnotu. Při vyčíslení celkové hodnoty nemovitosti se hledí na:
dobře řešenou dispozici bez zbytečných chodeb,
dostatek úložných prostor, sklep nebo komoru,
oddělené pokoje a logické uspořádání místností,
balkon, lodžii, terasu nebo zahradu,
parkovací stání nebo garáž,
světové strany, denní osvětlení a výhled.
Špatně řešená dispozice může mít za následek nižší cenu i při větší výměře prostoru. Menší byt 2+kk s promyšleným uspořádáním se často prodává výhodněji než větší byt 3+1 s průchozími místnostmi. Samotná podlahová plocha tedy nestačí, rozhoduje především využitelnost prostoru.
Aktuální situace na trhu s nemovitostmi
Cenu neurčuje pouze samotná nemovitost. Velký vliv na výslednou hodnotu má aktuální stav trhu s nemovitostmi. Na trh působí především:
úrokové sazby hypoték a dostupnost hypotečních úvěrů,
počet kupujících a celková poptávka,
nabídka podobných nemovitostí ve stejné lokalitě,
ekonomická situace, inflace a vývoj mezd,
sezónnost trhu.
Při růstu úrokových sazeb klesá dostupnost hypotéky, kupující si mohou dovolit nižší splátky a tlak na snížení ceny roste. Při poklesu sazeb a rostoucí poptávce naopak ceny nemovitostí obvykle rostou. Pro prodávajícího je proto důležité znát aktuální tržní ceny srovnatelných nemovitostí a správně zvolit okamžik prodeje.
Právní stav a dokumentace
Tento faktor mnoho prodávajících podceňuje a mnohdy ovlivňuje hodnotu nemovitosti negativně. Mezi právní vady, které cenu snižují nebo prodej prodlužují, patří:
věcná břemena, například právo doživotního bydlení nebo služebnost,
exekuce a zástavní práva zapsaná na listu vlastnictví,
nevyřešené spoluvlastnictví,
duplicitní vlastnictví nebo nesoulad skutečného stavu se zápisem v katastru nemovitostí,
černé stavby a nepovolené stavební úpravy bez kolaudace.
Dobře připravené podklady zvyšují důvěryhodnost u kupujících i u bank, které koupi financují hypotékou. Před prodejem je vhodné zkontrolovat aktuální výpis z katastru nemovitostí (list vlastnictví), stavební dokumentaci, kolaudační rozhodnutí, průkaz energetické náročnosti budovy a u bytu také stanovy či informace od společenství vlastníků jednotek (SVJ). Kupní smlouvu a bezpečné vypořádání kupní ceny, například prostřednictvím advokátní nebo notářské úschovy, je dobré svěřit právníkovi.
Kvalitní prezentace nemovitosti
Kvalitní prezentace ovlivní výslednou hodnotu nemovitosti daleko více, než si veřejnost myslí. Dvě shodné nemovitosti se mohou prodat za rozdílnou cenu jen kvůli tomu, jak byly nabízeny. Rozdíl dělají:
profesionální fotografie s dobrým osvětlením,
přehledné půdorysy s uvedenými rozměry,
video prohlídky a 3D virtuální prohlídky,
home staging, tedy úprava a aranžování interiéru před prodejem,
vizualizace u nemovitostí před rekonstrukcí,
srozumitelný inzerát s přesným popisem a správně nastavenou cenou.
Špatná prezentace znamená méně zájemců, méně prohlídek a tlak na snížení ceny. Dlouho inzerovaná nemovitost navíc na trhu „vyhoří“ a kupující mají dojem, že s ní musí být něco v nepořádku. Prezentaci proto doporučujeme svěřit zkušenému realitnímu makléři nebo realitní kanceláři, kteří znají aktuální poptávku a umí nemovitost zacílit na vhodné kupující.
Jak zjistit skutečnou tržní cenu nemovitosti
Zjištění tržní ceny je prvním krokem každého prodeje nemovitosti. Odhad ceny nemovitosti lze získat několika způsoby:
online odhad ceny nemovitosti – rychlá orientační kalkulačka, která ale nezohlední konkrétní stav a specifika nemovitosti.
srovnávací metoda – porovnání s nedávno prodanými srovnatelnými nemovitostmi v dané lokalitě.
odhad realitního makléře – zohledňuje prohlídku na místě, aktuální poptávku a zkušenosti z trhu.
znalecký posudek – oficiální ocenění soudního znalce, které se využívá například při vypořádání společného jmění manželů nebo při žádosti o úvěr.
bankovní odhad – ocenění pro účely hypotéky, kterým banka stanovuje hodnotu zástavy.
Pro rozhodnutí o ceně doporučujeme kombinovat více přístupů. Cena nastavená příliš vysoko odrazuje zájemce a prodej se protahuje, cena nastavená příliš nízko znamená ztrátu peněz. Správná cena nemovitosti leží tam, kde se potkává představa prodávajícího s reálnou ochotou kupujících platit.
Nejčastější chyby při stanovení ceny nemovitosti
Při prodeji bytu, domu nebo pozemku se prodávající nejčastěji dopouštějí těchto chyb:
ocenění podle emocí a osobní vazby k nemovitosti,
započítání investic do rekonstrukce bez ohledu na to, co kupující skutečně ocení,
porovnávání s nabídkovými cenami v inzerátech místo se skutečně dosaženými prodejními cenami,
ignorování právních vad a chybějící dokumentace,
podcenění prezentace a nekvalitní fotografie,
příliš vysoká počáteční cena a následné opakované snižování.
Většině těchto chyb se lze vyhnout díky důkladné přípravě prodeje nemovitosti a spolupráci s odborníkem.
Často kladené otázky o ceně nemovitosti
Jak se určuje cena nemovitosti?
Cena nemovitosti se určuje na základě lokality, technického stavu, dispozice, právního stavu, aktuální situace na trhu a kvality prezentace. Nejpřesnější je porovnání se skutečně prodanými srovnatelnými nemovitostmi, případně odhad realitního makléře nebo znalecký posudek.
Co nejvíce ovlivňuje cenu bytu?
Cenu bytu nejvíce ovlivňuje lokalita, následovaná technickým stavem, dispozicí, velikostí a doplňky, jako je balkon nebo sklep, a také aktuální nabídka a poptávka na trhu.
Jak zvýšit cenu nemovitosti před prodejem?
Cenu lze zvýšit drobnými opravami, úklidem a home stagingem, profesionálními fotografiemi, vyřešením právních vad a přípravou kompletní dokumentace. Rozsáhlé rekonstrukce se ne vždy vyplatí, proto je vhodné nejprve zjistit, co kupující v dané lokalitě skutečně oceňují.
Kdy je nejlepší doba na prodej nemovitosti?
Záleží na úrokových sazbách hypoték, poptávce a sezónnosti. Obecně bývá trh aktivnější na jaře a na podzim, rozhodující je ale aktuální situace na trhu a připravenost prodávajícího.
Vyplatí se využít realitního makléře?
Zkušený realitní makléř pomůže stanovit realistickou cenu, zajistí kvalitní prezentaci, vyhledá a prověří kupující a pohlídá právní stránku prodeje včetně kupní smlouvy a úschovy peněz.
Závěr
Cenu nemovitosti určuje kombinace více faktorů. Nestačí porovnat několik podobných inzerátů, důležité je vyhodnotit celý kontext trhu i konkrétní vlastnosti dané nemovitosti: lokalitu, technický stav, dispozici, právní stav i způsob prezentace. Mylná je představa prodávajících, že cenu určuje množství úsilí a prostředků, které do nemovitosti vložili. Kupní cenu určuje především to, kolik jsou za nemovitost ochotni zaplatit kupující.
Chcete prodat byt, dům nebo pozemek za nejvyšší možnou cenu? Nechte si nemovitost nezávisle ocenit, připravte kompletní dokumentaci a zvolte kvalitní prezentaci. Správně nastavená cena a dobrá příprava zkracují dobu prodeje a pomáhají dosáhnout výhodné kupní ceny.
