Prodej nemovitosti je pro většinu lidí jednou z největších finančních transakcí v životě. Přesto se řada majitelů vrhá do prodeje nemovitosti na vlastní pěst bez znalosti trhu, zkušeností s vyjednáváním a kvalitního marketingu. Výsledkem pak bývá zbytečně zdlouhavý prodej, stres a v nejhorším případě ztráta desítek až stovek tisíc korun z konečné prodejní ceny.
Vyvarujte se 5 nejčastějším chybám, které prodávající opakovaně dělají, a zajistěte si za svůj byt maximální možný čistý zisk.
1. Citové nadhodnocení ceny a špatně nastavená cenová strategie
Pro vás jako majitele má byt obrovskou citovou hodnotu – pamatujete si na první rekonstrukci, narození dětí nebo roky strávené v obýváku. Pro kupujícího je však váš domov pouze souborem čtverečních metrů, lokalitou, technickým stavem a investiční příležitostí.
Co se stane, když cenu přestřelíte? Pokud nastavíte nabídkovou cenu o 10 až 15 % nad reálnou tržní hodnotu, vážní zájemci inzerát na realitních portálech okamžitě přeskočí.
Efekt „ležáku“: Po 2 až 3 měsících bez jediného telefonátu jste nuceni postupně zlevňovat. Byt, který visí na internetu příliš dlouho, začne v kupujících vyvolávat podezření, že má skrytou právní či technickou vadu. Nakonec často prodáte hluboko pod cenou, než za jakou byste prodali při správném startu.
Jak postupovat správně: Vycházejte z profesionálního odhadu tržní ceny nemovitosti. Zkušený realitní makléř nevyužívá pouze nabídkové ceny z inzerátů (které bývají nadhodnocené), ale pracuje s reálnými daty z katastru nemovitostí a cenovými mapami realizovaných prodejů v dané lokalitě.
2. Prodej „v původním stavu“ bez Home Stagingu a přípravy
Mnoho prodávajících si říká: „Kupující si stejně byt předělá podle sebe, tak proč bych uklízel, maloval nebo investoval do úprav?“ To je jeden z největších omylů v realitách. Lidé nakupují především na základě emocí a prvního dojmu.
Tmavý byt zaplněný starým masivním nábytkem, osobními fotografiemi, sušáky na prádlo a drobnými nedodělky působí stísněně, zanedbaně a opticky menší.
Kupující si v takovém prostoru nedokáže představit svůj vlastní domov a okamžitě začne v duchu odečítat desítky tisíc korun za celkovou rekonstrukci.
Jak postupovat správně: Aplikujte základní pravidla Home Stagingu:
Odosobněte prostor: Schovejte rodinné fotky, osobní hygienu a zbytečné drobnosti.
Prosvětlete a ukliďte: Důkladně ukliďte, vyčistěte okna a pusťte do interiéru maximum denního světla.
Vymalujte: Pokud jsou stěny zašlé, vymalujte je na neutrální světlou barvu. Tato drobná investice se vám při prodeji několikanásobně vrátí.
3. Tmavé fotografie z mobilního telefonu zhotovené na výšku
Inzerát na realitních portálech (Sreality, Reality.iDNES atd.) má pouhé 2 sekundy na to, aby zaujal zájemce. Fotografie pořízené narychlo mobilním telefonem – navíc vyfotografované na výšku, protisvětlu nebo se zataženými žaluziemi – byt na internetu zcela degradují.
Co přináší profesionální realitní prezentace?
Fotograf: Zachytí reálnou dispozici a velikost místnosti bez optického zkreslení.
Videoprohlídka a 3D půdorys: Dají zájemci kompletní představu o layoutu bytu ještě před samotnou návštěvou.
Záběry z dronu: Ukážou občanskou vybavenost, okolní zeleň a lokalitu z ptačí perspektivy.
Inzeráty s profesionální prezentací generují až 3× více zájemců na prohlídkách, což vytváří ideální prostředí pro licitaci a dosažení nejvyšší nabídky.
4. Inzerce přes 5 různých realitních kanceláří současně
Představa, že čím více realitních kanceláří bude byt inzerovat, tím dříve a za více se prodá, je nebezpečný mýtus.
Jak to působí na kupujícího? Když kupující uvidí stejný byt na internetu 4× s mírně odlišnými popisy, jinou výměrou a dokonce s různými cenami, vyvolá to dojem chaotičnosti, neprofesionality a zoufalství ze strany prodávajícího.
Demotivovaní makléři: Žádný z makléřů nebude investovat své peníze a čas do drahé reklamy, home stagingu či videoprohlídky, když nemá jistotu, že mu obchod nevyfoukne jiný makléř.
Jak postupovat správně: Zvolte si jednoho prověřeného realitního partnera na základě exkluzivní (výhradní) zprostředkovatelské smlouvy. Exkluzivní makléř nese plnou odpovědnost za výsledek, investuje do masivního marketingu a hájí výhradně vaše zájmy s cílem získat nejvyšší prodejní cenu.
5. Neznalost právních úskalí a amatérské smlouvy z internetu
Stáhnout si vzorovou Kupní smlouvu na nemovitost nebo Rezervační smlouvu z internetu je extrémní hazard. Každá nemovitost i obchodní případ má svá specifika a právní úskalí.
Nejčastější právní rizika při prodeji bez odborníků:
Zamítnutí vkladu na katastru: Stačí drobná překlepová chyba v návrhu na vklad do katastru nemovitostí, katastrální úřad řízení zamítne, poplatek 2 000 Kč propadne a celý prodej se zdrží o dlouhé týdny.
Nebezpečný přenos peněz: Předání kupní ceny přímo na účet prodávajícího nebo kupujícího před zápisem v katastru vystavuje obě strany riziku ztráty financí i nemovitosti.
Skryté vady: Podle občanského zákoníku odpovídá prodávající za skryté vady nemovitosti až 5 let od prodeje. Špatně formulovaná smlouva vás může dostat do vleklých a drahých soudních sporů.
Jak postupovat správně: Vždy nechte veškerou smluvní dokumentaci připravit na míru od advokáta specializovaného na realitní právo a využijte advokátní, notářskou nebo bankovní úschovu financí.
Často kladené otázky (FAQ)
Kolik můžu ztratit, pokud špatně nastavím počáteční cenu bytu?
Při špatné cenové strategii a následném nekonečném zlevňování (efekt "ležáku") prodávající běžně přicházejí o 5 až 15 % z reálné ceny nemovitosti. U bytu v hodnotě 5 milionů korun to představuje ztrátu až 750 000 Kč.
Vyplatí se dělat rekonstrukci bytu před prodejem?
Generální rekonstrukce se před prodejem většinou finančně nevyplatí, protože málokdy zvýší prodejní cenu o více než samotné náklady na rekonstrukci. Vyplatí se však kosmetické úpravy v rámci Home Stagingu – malování, drobná oprava spár, výměna světel a odosobnění interiéru.
Shrnutí
Prodat byt za nejvyšší možnou cenu vyžaduje profesionální přípravu, správnou cenovou strategii, špičkový marketing a neprůstřelné právní zázemí. Vyvarujte se amatérských chyb, které vás mohou stát stovky tisíc korun.
Chcete prodat svůj byt nebo dům hladce, bezpečně a za nejvyšší tržní cenu? Kontaktujte nás pro nezávaznou konzultaci a bezplatný odhad ceny nemovitosti.
